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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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投資康養地產的幾個核心問題

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2019-12-13 | 關鍵詞:康養地產的核心問題,康養地產投資

康養地產作為一種新興服務業,越來越多的企業在介入或者研究這個行業。那么在當前及未來一個時期,企業要想把康養產業立足并獲得成功,必須搞明白一個問題:康養產業的主要驅動因素是什么?投資康養產業有哪些需要重視的核心問題?
 

康養地產的核心問題,康養地產投資


一、康養產業的存在必須依靠一定的基礎設施

 

無論是旅游、養老、醫療、運動、文化等哪一類康養服務都不是在海市蜃樓里封閉發展,這必然確立房地產、交通、通訊、能源等基礎產業的先導地位。很難想象,一個連場館都不完善的地方能搞好運動,一個連餐飲、交通、住宿都困難的地區能做好旅游。先導產業的發展滯后必然會對康養產業形成瓶頸,一些以康養為主導產業的市縣在戰略實施過程中不盡人意,問題很多出在基礎設施上。

 

有意思的是,不少康養項目正是由基礎設施提供商主導實施的,最典型的就是房地產開發商紛紛在住宅和商業地產外拓展文化旅游地產、養老地產項目。之所以出現這種現象,除了康養產業市場前景被普遍看好外,房地產開發商對基礎設施的配置能力和巨大成本的承受能力是關鍵。

 

在很多康養項目中,基礎設施在整個投入中占比超過80%甚至達到90%以上,建設和回收周期又相對較長,這正好對以資本運作和項目管理見長的房地產開發商構成利好。需要指出的是,基礎設施的合理配置是康養產業健康發展的必要條件,但不是充分條件。一些地方在發展康養產業過程中出現的基礎設施過度配置值得警惕,最為典型的就是概念化養老住宅(很多項目在功能設計和服務配套上與普通住宅相差不大)的遍地開花。

 

這種康養產業的異化或者說為康養產業化因為資源錯配一方面造成房地產過量供應,一方面又造成康養服務供給不足甚至產生尋租行為。

 

康養產業在本質上是服務業,基于“服務”的美好身心體驗才是產業王道。而且,在一些康養服務(比如遠程醫療服務)中,基礎設施配置的要求和重要性相對較低,隨著物聯網等技術的發展,這一趨勢還會更加明顯?;A設施配置水平對康養消費體驗的邊際效用是遞減的,甚至可能因基礎設施的高額成本轉嫁制約消費。

 

二、從消費供給角度講,康養產業所能達到的市場規模不可能超過一定時空范圍內康養服務供給的總量

 

目前一些康養服務的稀缺主要原因就在于供給總量不足。拿最常見的“看病難”來說,主要就是由于人均醫生數的嚴重不足造成的。很多城市公立養老院“一床難求”的困境也主要是供給不足造成的。

 

康養消費很多具有公共福利性質(特別是醫療和養老),康養消費權是一類基本人權,解決人民群眾日益增長的康養服務需求的根本途徑是增加有效供給。特別是進入老齡社會后,每年將新增近千萬的老年人口,巨大的養老服務缺口既是社會壓力又是商機。

 

同時,康養服務供給還有結構是否合理的問題??叼B消費是一種復合消費,很多消費又會在一個以住處為圓心相對固定的半徑范圍內進行。

 

這就要求在進行任何一個康養項目開發時都應盡可能地統籌配置多種康養服務。不少養老地產項目經營失敗的一個主要原因就在于僅注重物業租售而沒有給消費者配套醫療、文化等其他必要的康養服務??梢钥隙?,那種能滿足居住、醫療、文化、運動等多種康養需求的社區化康養項目將受到青睞。

 

康養服務中的人文關懷是一個很關鍵的因素。在產品設計、宣傳推廣、服務提供、爭端調處等過程中確保消費者人身和財產安全,尊重消費者人格尊嚴和風俗習慣,對于康養服務機構及其從業人員不僅是一種法律義務,更是一種競爭軟實力。
 

康養地產的核心問題,康養地產投資


三、消費觀念對康養產業的發展影響巨大

 

消費理念具有高度的個體差異化,不同消費者在進行或準備進行消費活動時對消費對象、消費行為方式、消費過程、消費趨勢的認識和判斷往往差異巨大,這主要是由不同消費者的可支配收入、文化水平、性格差異、先前消費習慣和體驗等因素決定和影響的。消費觀念的這種特性表明其具有一定的穩定性,又有一定的變化和可塑性。

 

因此,康養產業機構通過定向、持續、系統的傳播,引導潛在消費者樹立與時代潮流和個體特征相符的消費觀念是可行和必要的。而且,這種傳播既要保持適度的前瞻性又不能太超前。

 

四、產融結合可能是未來對康養產業影響最為長遠和深刻的驅動因素

 

不難發現,任何一個產業,規模越大,成熟度越高就與金融的聯系越密切,其中最簡單的道理就是金融活動具有通過向供需雙方提供融資做大供給和消費以及提高資本使用效益等方面的功能。金融對康養產業的促進作用主要有這幾種形式:

 

1、為消費者提供消費信用,通過提前消費拉動供給或者消費存量服務;

 

2、為康養機構提供融資,通過對未來收益的提前運用擴大供給;

 

3、集合消費需求進行“團購”,取得更高的性價比和品牌保證;

 

4、實現資本保值增值;

 

5、產業資本投資實體提供系列服務。

 

康養產業中已經出現了養老保險基金、消費信托等比較成熟的產融模式,以房養老、信用消費等新的產融模式也在逐步發展。隨著政策的發布與落實,康養地產也會往更高的層面發展。

END

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