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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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我國養老地產開發的5點思考

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2019-11-06 | 關鍵詞:養老地產開發,養老地產發展

1、從養老地產租售模式向“產業鏈模式”延伸

 

養老地產與傳統商業地產不同,首先,養老地產的開發成本比一般的傳統商業地產要高;其次,社區配套設施建設和后期持續運營成本也不低;最后,投資不可能立刻見到收益,養老地產的投資回收期一般要7~10年,是傳統商業地產的2倍。

 

從我國當前的養老地產項目實踐來看,主要還是以租售兩種方式為主,一種是采用通過銷售產權或使用權的方式,后期的配套設施運營和養老服務難以跟上,甚至有些養老地產項目打著養老旗號低價拿地,實際上是傳統商業地產模式;另一種是先支付一定押金,按月支付月租費用,或一次性收取較高會員費形式。

 

縱觀發達國家的養老地產發展,大致分為三個階段:摸索階段、產業鏈階段、品牌項目階段和規?;A段。我國當前養老地產發展還處于摸索階段,如何向產業鏈階段進行過渡成為行業發展的必然。

 

養老地產的開發應該把眼光放在長期穩定的收益上,以養老服務供應商的角色定位自己,把以服務供應為核心,以建筑實體為輔助所衍生出的一系列養老項目盈利體系為新的贏利點,利用產業鏈的輻射效應,從養老地產租售模式向“產業鏈模式”延伸。養老地產發展對關聯產業有一定的帶動作用,養老地產衍生出的關聯產業能成為新的盈利板塊,同時,也能服務和完善養老地產。
 

養老地產開發,養老地產發展


2、養老地產開發以市場細分為基礎,不能盲目高端化

 

隨著人們生活水平的提高,需求的多樣化,未來養老地產將會逐漸呈現差異化。在各養老地產基本功能逐漸雷同的情況下,有獨特特點的養老項目將更具有吸引力,這就需要地產開發者在項目起初對項目進行準確的定位。

 

根據養老項目所在地的經濟發展狀況、需求狀況、收入水平、居民消費習慣和性格特點等因素進行項目可行性分析,定位項目客戶群,根據自身優勢和市場情況可以選擇某一類人群為主,也可選擇幾類人群的綜合類型。

 

當前的養老地產項目大多走高端化路線,針對的客戶群基本上是經濟實力雄厚的高知老人,為具有一定經濟實力的老年客戶提供個性養老服務。但由于前期的投入大,不少項目成本回收的壓力大。養老地產的開發應以市場細分為基礎,根據內部條件和外部環境來確定相應的項目定位和經營模式,而不是盲目的高端化。

 

3、整合養老地產上下游資源

 

對于養老地產的企業而言,基本活動包括資金運作、前提開發、規劃建設、市場營銷、醫療護理、物業服務、休閑保健等,輔助活動包括企業總體管理、人力資源管理、技術開發、資金土地獲取等。

 

養老地產企業的競爭優勢是在價值鏈某些特定的價值活動上,這些真正創造價值的經營活動,是價值鏈上的關鍵點。對于養老地產開發企業來說,產業上游基本活動為資金運作(銀行保險及其他金融機構參與),產業下游基本活動為市場營銷、醫療護理、物業服務、休閑保健等,養老地產開發企業想在行業中形成競爭優勢,需要企業整合價值鏈上上游和下游企業所具備行業資源,形成資源互補,如何整合養老地產上下游的資源,是養老地產開發模式的一個發展方向,資源的有效整合有利于養老企業的發展乃至行業的進步。

 

4、養老地產的后期經營管理方式分析

 

1)開發商管理方式。養老地產建設完成后由建設者直接經營管理,這種方式開發商和業主之間溝通較通暢,能夠為業主提供較好的服務,建立成熟的服務體系。

 

2)合作管理方式。這種方式指開發商與專業化的公司進行合作,共同對養老地產的入場運營進行管理,通過專業化的分工,構建獨特的服務體系。

 

3)專業公司管理方式。引入專業化公司對養老地產日常的經營運作進行管理,這種方式專業化水平高、服務體系完善,能夠提供高品質服務。從我國目前養老地產的后期經營管理運作來看,很多采用的都是專業公司管理方式,聘請專業公司負責地產項目的經營管理,以實現項目長遠的經營收益。實踐證明,專業公司管理方式具有較強的生命力和可調節性,養老地產開發建設與后期經營管理相分離能使地產項目后期獲得更好的發展和更穩定的收益。
 

養老地產開發,養老地產發展


5、積極引入外資開發

 

養老地產項目國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》(國務院35號文)中明確指出:“進一步將舉辦養老機構的門檻降低,以鼓勵養老服務業吸收境外資本。”這為養老地產開啟了更廣闊的發展空間。外資進入我國養老地產面臨的問題很多,文化環境不同、老人偏好服務模式不同、消費能力不同、管理方式不同,但就算如此,也阻擋不了外資進入的腳步。

 

我國養老地產應積極引入外資,除了引進資本,更主要的還是為了引進先進的管理模式,彌補國內養老地產人才不足的缺陷。

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