專題研究 / TOPICS
經典案例 / CASE
案例多媒體 / VIDEO
專家智囊 / EXPERT
郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

教學多媒體 / VIDEO

農旅康養旅游項目策劃是重點!

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2020-02-11 | 關鍵詞:農旅康養規劃,旅游項目策劃

十九大明確提出:實施健康國家戰略。這是國家首次從戰略層面強調要積極應對人口老齡化, 推進醫養結合,加快老齡事業和產業發展。

 

2018年度政府工作報告中,又重點強調要積極應對人口老齡化,發展居家、社區和互助式養老,推進醫養結合,提高養老院服務質量。

 

新時期、新常態下,建設和發展集健康、養老、休閑、旅游等多種業態為一體的康養特色小鎮,成為推動經濟社 會轉型、城鎮化進程,實現鄉村振興的重要抓手!所有規劃出來的農旅康養文化旅游項目必敗無疑。為什么這么說呢,山合水易分析了如下原因:
 

農旅康養規劃,旅游項目策劃


失敗一:沒有策劃

 

有些人誤把規劃當策劃。結果以失敗告終!我們一起來談談規劃與策劃的看法:

 

做田園康養也好,美麗鄉村也罷,在策劃與規劃誰先進行,又誰重要這個問題上,還有很多地方政府或公司根本不懂得策劃與規劃誰輕誰重。

 

很多地方政府或公司特別喜歡找一些學院派先做概念規劃,把圖做漂亮些,主要應付政府,領導喜歡就好。這些概念規劃其中根本沒有市場分析、總體定位、產業選擇、業態組合、開發策略、創新營銷、運營模式、創收回報等這個項目的策劃靈魂。

 

一個項目要想完美與成功地落地,后面項目開業后會帶來巨大的收益與回報,如沒有專人策劃師深入項目當地進行市場調研,收集地方人文歷史,分析周邊市場需求及消費力數據,了解同業競爭對手經營狀況等等,不做足這個前期工作,加之策劃團隊在這個行業沒有非常實操能力與成功案例,而把一個項目隨便地交付出來先規劃,這是不可能有滿意的好結果的。

 

在國內多如牛毛的農林田特文旅項目中,多少人用淚與錢付出多大的慘痛代價?值得引以為戒。

 

策劃是項目的靈魂,大凡一個成功的項目,必須是先由專家對該項目市場分析、精準定位、產業選擇、業態組合、開發策略、創新營銷、運營模式、創收回報等策劃后,依據這個靈魂及總體思路,再來指導下一步規劃。

 

項目直接進入規劃,必然會導致洗煤球式改來改去,無論怎么改,項目缺少靈魂,最后也是無法落地的。大多政府或公司總是誤把規劃當策劃,于是找幾家規劃公司PK方案,折騰到最后結果可想而知。

 

所以我們不能看到別人成功就跟風,硬套生搬地學,一定要結合當地文化、特色、民俗,以頂層策劃,業態落地,一定是我做我的,讓別人永遠來跟我之風,才能獲得事半功倍的大收獲。

 

失敗二:生搬硬套

 

有些人山寨慣了,懶得獨立思考,克隆成風。聽說某某主題康旅項目很成功,克隆一個;到國外考察發現某個不錯,克隆一個。

 

農康旅項目的某些內容是可以復制的,但絕對不能全盤復制。農康旅項目的定位,必須因地制宜,結合特定區域的實際情況。一個好的田園綜合體美麗鄉村是生長出來的,而不是生搬硬套上去的。
 

農旅康養規劃,旅游項目策劃


失敗三:創新過度

 

有人為了突出農旅項目的“差異化”,創新過度,過猶不及。

 

最常見的是片面理解“差異化”,認為差異化就是要做到絕對的唯一性和排他性,這是個可怕的認知誤區。有些事情絕對化到一定程度,其實已經不可行了。

 

還有一種誤區,就是把簡單問題復雜化。比如,有的專家可能是為了顯示學識淵博見多識廣,恨不得總結出一百零八種農旅項目,囊括各種稀奇古怪,亂花漸欲迷人眼,不明覺厲。

 

其實,不管從什么角度分類,全部種類加起來也就十來種。過度地追求標新立異,容易搞成非主流的很小眾項目,走進窄胡同,甚至死胡同。

 

還有一種過度超前的情形是,有些企業做農旅項目的時候,過于理想化,脫離了企業的發展階段與綜合實力。

 

項目要“因時、因地、因人”,人們通常重視“因時”“因地”,忽視了“因人”。

 

失敗四:只玩概念

 

農康旅項目的核心是產業帶動,不是炒地皮,不能本末倒置。

 

有些開發商為了忽悠政府拿地,炮制了一些貌似田園綜合體的概念,其實只是換了馬甲的房地產。等到“偽田園綜合體”原形畢露,政府生厭,開發商可能也拿不到后續的土地。

 

當然也有另外一種情形,企業被政府的“優待”吸引。比如,政府要打造某名人故里,或者某特產主題,就規劃了相關特色小鎮,并以優惠政策招商引資,這種情形下,企業看中政府的“優待”而忽視了市場的可行性,如果投資者沒有深入分析,一沖動就進去干,很容易被套牢。

 

失敗五:盲目選址

 

農康旅項目投資過熱,會導致一些人喪失正常的理性判斷,在搶地大戰中,盲目拿下一些其實并不合適的用地。

 

有些地塊生態環境的確不錯,看上去很美,卻是投資陷阱。農旅項目不是傳統的旅游地產,其核心是發展產業,選址不能像旅游地產那么隨意。更何況,上一輪旅游地產熱潮中因選址不當而半死不活的項目還少嗎?

 

農旅項目的選址,有兩種理想的情形:

 

一是位于大都市圈,并有軌道交通或城際快速路與主城連接,這是農旅項目的首選;二是位于大型旅游目的地,有良好的可介入性,并有足夠旅游人次流量支撐(或在開發期內有巨大增長潛力)。

 

文旅康養項目如何才能活下去?

 

1 大策略看市場

 

農康旅項目之所以這么熱,是因為有政策因素驅動。企業向來對政策敏感,聞風而動,無可厚非。但過多關注政策,有時也容易迷失,何況政策的連續性并不可靠。政策風口效應一旦消失,風口上的豬就會摔得很慘。經營企業的根本,還是要回到市場這個基本面上來。小策略看政策,大策略看市場。必須抓住真風口、真行情,莫把流星當恒星。

 

2 必須先找魂

 

先有策劃后有規劃。策劃的第一步就是定位,包括戰略定位、市場定位、功能定位、產業定位、形象定位等。

 

定位之后就是大創意。所謂大創意,就是結合區域文化與特色資源,創造性地提出支撐定位的最核心的超級亮點與引爆點。沒有大創意,項目策劃就會流于平庸,往往大而全,滿天星斗沒有明月。

 

有了定位和大創意,之后才是體系化的專業工作,如產品體系、業態組合、開發策略、運營模式、經濟分析等,這些工作倒相對容易,當然要結合豐富的經驗。

 

總之,策劃必須以定位和大創意為統領。

 

3 資源整合是關鍵

 

康旅項目的核心是產業,是內容為王,而不是平臺為王。策劃好一個田園綜合體文旅項目,只是萬里長征第一步,后面的資源整合工作更為重要。

 

農旅項目的投資主體本質上是運營商,而不是開發商。運營商的主要工作就是搭建平臺、整合資源。資源包括產業資源、IP資源、運營資源、渠道資源、人才資源等。整合資源的方式有很多,其中,與相關行業協會的合作最為關鍵。

 

4 長計劃短安排

 

一個成功的田園綜合體和美麗鄉村,應該是啟動之后不久就具備自我造血機能,實現正向的現金流。資源再好,如果資源變現能力太弱,導致過度重資產化,也會拖累企業。

 

因而,在策劃之初,就要做好投入產出分析和開發策略設計,做到長計劃、短安排。既要做到長遠的產業與區域價值最大化,同時也要滿足近期的資金回籠。否則,理想很豐滿而現實很骨感,是難以為繼的。

 

5 先開模具后找地

 

最后一點提示,就是先開模具后找地。之前大家的習慣是先拿地,拿完地再請人策劃規劃,決定項目具體做什么。先“開模具”——也就是先謀劃好將要做什么樣的田園綜合體,之后,再按照這種要求,尋找適合的地塊。

END

?
做五行币怎样赚钱 股票入门基础知识教 网上咋赚钱 闲来麻将官网下载 微乐吉林长春棋牌长春麻将 四肖选一肖一码王中王 炒股课程 富贵乐园游戏 新野纺织股票 最新手机版棋牌游戏 英超积分榜射手榜助攻