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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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為什么“點狀用地”更適合發展鄉村旅游業?

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2019-10-15 | 關鍵詞:鄉村旅游業發展,點狀用地

近年來,鄉村旅游項目落地難的問題一直受到大家的重視和關注,用地保障問題是制約項目落地的瓶頸,按照傳統供地方式,鄉村旅游項目由于占地較大,用地多,容積率低,政府供地緊張,以及農轉用、占補平衡指標等問題難以落地。近年來,已經有一些地區采取點狀用地方式解決鄉村旅游項目用地保障難題。

 

在國家及各地方政府不斷地探索改革創新路徑中,部分地方在“旅游用地”上的試點和推廣取得了較大突破,“點狀用地”成為較為實用的創新路徑。那什么是“點狀用地”呢?點狀用地對如何促進鄉村旅游?
 

鄉村旅游業發展,點狀用地


“點狀用地”可理解為:在城鎮開發邊界以外,不適合成片開發建設的地區,根據地域資源環境承載能力、區位條件和發展潛力,結合項目區塊地形地貌特征,依據建筑物占地面積等點狀布局,按照建多少、轉多少、征多少的原則點狀報批,根據規劃用地性質和土地用途靈活點狀供應。

 

傳統用地方式是按立項審批規模來供地,供應的土地全部按建設用地管理。“點狀用地”創新了用地方式,辦理農用地轉用、土地征收手續。

 

點狀用地有很多優勢,例如,政府管控能力加強,租賃為主的用地方式令旅游活動空間和環境空間界定清晰,最大化避免土地指標的浪費,便于對整個項目的旅游產品和體驗品質加以整體把控;保障項目用地,可以結合旅游項目建設類型的特點,因地制宜保障項目建設用地和環境用地的均衡配搭;簡化用地審批流程,結合國家的相關政策或用地法規進行簡化操作,使項目審批相對便捷。

 

點狀用地不僅極大地減少了土地占用指標,解決了項目用地問題,還減輕了投資方的資金壓力。同時點狀用地在很大程度上也是對生態環境的保護。利用這種供地新模式,項目在低丘緩坡中修建起來,并嚴格按照點狀供地面積等量開發,對未納入建設用地開發的部分作為生態保留用地,盡量避免對周邊生態林地的占用。實際效果是,一棟棟建筑與周邊的綠蔭融為一體,置身其中,青山綠水,觸手可及。
 

鄉村旅游業發展,點狀用地


“點狀用地”更適合鄉村旅游

 

伴隨著我國經濟社會發展、居民收入增加、消費升級加快,用于旅游的花費越來越高,旅游消費將成為一種剛需,大眾旅游時代將全面來臨。目前,我國旅游業發展迅猛,產業規模持續擴大,產品體系日益完善,市場秩序不斷優化,旅游及相關產業逐漸成為國民經濟新的增長點。

 

根據文旅部發布的《全國鄉村旅游發展監測報告(2019年上半年)》顯示,2019年上半年全國鄉村旅游總人次達15.1億次,同比增加10.2%;總收入0.86萬億元,同比增加11.7%。截至2019年6月底,全國鄉村旅游就業總人數886萬人,同比增加7.6%。

 

 

鄉村旅游迎來了良好的發展契機,各大旅行社也紛紛開辟新的鄉村旅游產品,農家樂、民俗村、古村落、鄉村度假村等特色產品層出不窮。很多鄉村旅游項目,出于環境和景觀營造的角度,設施比較小型且分散,如果套用城市建設的成片用地方式,一則浪費,二則成本高,故而用點狀供地更符合實情。

 

一、在鄉村休閑項目中,傳統整片式供地方式,由于項目占地較大,用地多,容積率低,政府供地緊張,以及農轉用、占補平衡指標等問題,使得項目難以落地。

 

二、鄉村旅游項目設施設計多為小型且分散,按傳統的成片用地的供給方式,會造成很大的土地浪費,對于開發商和政府雙方而言都不劃算。

 

三、傳統供地方式對資金要求過高,鄉村旅游項目資金回報期又較長,點狀供地更符合現實情況,有利于鄉村休閑項目的發展。

 

四、點狀供地更有利于盤活土地資產。幾乎每個項目都會留下“土地邊角料”,點狀供地可將這些土地推向市場,盤活土地再利用,釋放土地管理壓力,及時回籠土地成本,適當補充財政性收入。

 

五、按照之前的經驗來看,資本下鄉的投資商,更多的是和村集體或者村民打交道、做生意,因此不可避免的出現抵押融資困難、農戶毀約等問題,和村民的糾紛也常常使項目半途流產,而點狀供地則通過先進行轉為國有建設用地,后通過公開出讓方式獲取,因而所建項目具有產權,避免了和村民產生糾紛的問題,確保了項目投資的可靠性。

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